房产众筹一刀切 爱房筹eREITs打“擦边球”

　　近日，深圳互联网金融协会下发《关于深圳市房地产众筹整改结果通报》，截至5月4日，深圳全市9家排查机构中有7家已停止新项目，其中1家有转入微信平台继续开展业务的迹象；2家仍有新项目上线，且存量项目未下线。

　　《中国经营报》记者调查发现，深圳房产众筹业务规模第一的“爱房筹”目前仍有商业地产类众筹项目在线。但据爱房筹方面介绍，其以商业地产租金盈利的模式与深圳叫停的“众筹炒房”具有本质区别。

　　不过，根据深圳互金协会此前《深圳市互联网金融协会关于停止开展房地产众筹业务的通知》（以下简称《通知》），对于房产众筹采取的是“一刀切”的处理方式，包含了市场上一切涉及房产众筹的模式。

　　“擦边”的eREITs模式

　　转型出路？

　　2012年，Fundrise通过把互联网众筹用作REITs在前端募集资金的工具，此后这个模式被称为“eREITs”。2015年，爱房筹开始采用“eREITs”模式，将筛选锁定的优质物业在平台上推出，众筹完成后，投资人委托资产管理公司整体购买物业，并进行管理运营；投资人通过金融产品持有物业相应权益，获得租金收益以及持有期内的物业增值价值。

　　爱房筹方面在接受记者采访时透露，此前平台在运营的项目共有9个，主要投资广州、佛山两地的商业性地产，不涉及深圳项目。自收到《通知》之后，已停止上线新的物业项目，并将所有已上线预约但仍未开始众筹的项目安排下线，不予继续众筹。对于正在运营的项目，将根据项目实际情况，以维护投资用户的利益为原则，抓紧处置已成熟项目，以实现已有项目的退出。

　　不过记者查询爱房筹官网发现，目前仍有可供投资的房产众筹项目在线，包括持有期1个月，年化收益率10%的“速盈壹号0100179龙口西路停车场J［第3期］”、持有期3个月，年化收益率13%的“速盈壹号0100175布丁酒店G［第1期］”等。在4月12日《通知》下发后在线融资的房产众筹标的超过30个。

　　对于目前仍在线的投资标的，爱房筹方面在回应记者时表示：平台所投资的项目均为非住宅类的商业性地产，业务模式为投资型eREITs众筹，与通过众筹炒楼扰乱住宅市场、哄抬房价从而导致扰乱具有保障性意义的住宅房地产市场及系统性金融风险存在本质区别。

　　但深圳互金协会下发的《通知》中，却并没有对众筹类型进行明确的区分，该文件中指出：“此次通知所涉及的房地产众筹业务，是指所有与房地产相关的众筹业务，物业形态包括但不限于商品房、商铺、厂房、公寓，众筹形式包括但不限于众筹购房、众筹租房。”记者致电深圳互金协会，试图了解此次被叫停的房产众筹具体包括哪些形式，eREITs模式到底在不在限制范围内。但协会方面在接到记者采访提纲后表示，由于上级单位指示，目前不便就房产众筹整改话题接受任何采访。

　　一位深圳本地房产众筹平台的高层告诉记者，通知里说明的就是一切“房地产＋众筹”的形式必须全部叫停，不管是住宅还是非住宅，当然也不会管是否实质性参与了炒楼。

　　在业内人士看来，爱房筹的eREITs模式风险相对可控，基本不会造成增加金融杠杆。不过在目前深圳对于房产众筹全部“刀斩”的背景下，其发展前途仍存在不确定性，是否能成为其他众筹平台的转型方向，需要目前的政策进一步明晰。

　　苏宁金融研究院高级研究员薛洪言在接受记者采访时表示，判断是不是eREITS，可以从投资标的（商业地产）、收益来源（租金收入）两个方面来判断；凡是收益来源于房价升值的，在目前的市场环境下，更多地可看作是众筹炒房，满足商业地产、租金收入两个条件的，都可以看作是eREITS。爱房筹目前的模式确实为eREITS，与众筹炒房性质不同，但也属于广义的房地产众筹的范围。

　　据盈灿咨询统计显示，注册地在深圳地区涉及房产众筹成规模的平台包括爱房筹、众联、拼房网、投筹网等。截至4月14日，业务规模前三位的分别是爱房筹、众联和拼房网，而由于几乎全部业务均来自房地产项目，受此次政策影响最为严重。

　　专注二手房众筹业务的拼房网，此前规模在深圳居第三，但目前已处于停摆状态。网站上虽仍有多个房产众筹项目介绍，但均已无法投资。拼房网总经理谢灵在接受记者采访时表示，公司完全退出房产众筹领域，目前精力主要投入新的业务方向寻找中。此前的存量房还有6套，按照原合同执行，预计下半年可以基本清理完毕。

　　而另一家平台众联，在房产众筹被叫停后，悄然上线了一款定位于“低风险现金管理类”的理财产品“稳盈宝”。

　　记者以投资人身份致电平台客服询问，其表示，稳赢宝的投资去向其实仍为广州二手房市场，盈利模式也仍是装修后再出手的升值利润，为了避免触碰政策红线，只能通过此种方式进行。

　　事实上，此次深圳停止开展房产众筹的禁令对于一些完全以此为业务主体的平台来讲，几乎已造成“灭顶之灾”。包括爱房筹在内的多家平台，在撤下众筹项目的同时，虽然都在试图寻找“不过线”的新业务模式，但目前看来，情况或许并不乐观。

　　有业内观点认为，依法合规的“房地产众筹”与投机性的“众筹炒房”有本质区别，房地产众筹并不仅仅局限于资金的众筹，而是对市场需求和资源的合理配置。然而在实际操作中，正规房地产众筹与众筹炒房两者之间很难界定。有业内人士认为，在无法分清二者区别的情况下，监管层为杜绝炒房行为，更倾向于一刀切全面叫停。

　　盈灿咨询分析师陈挚认为，“一刀切”的管理办法如果未来没有更清晰的细化和规范，势必会对本来规模就没多大的房地产众筹行业造成灾难性打击，对不少全部业务均来自房地产项目的众筹平台更是灭顶之灾，很难转型。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉记者，目前国内众筹业务并不成熟，而且衍生出了很多金融风险。从这个角度看，确实需要进行规范。叫停是为制定细则提供一个缓冲时间。但在确保此类金融企业组织架构、业务模式不做大变动的情况下，将众筹业务转变为eREITs业务，能够较好地规避风险，也不失为一种业务创新。

　　但在薛洪言看来，目前国内的REITs市场还不成熟，产品也处于试点阶段。在当前政策环境和市场环境下，eREITs的概念很容易被众筹炒房行为拿过来盗用，反而毁了这个业务，标准严格点，更利于该产品的长远发展。（实习记者 李晖）