遏制“首付贷”乱象 促进房贷业务健康发展

2017-09-18 13:49:34|来源:金融时报|编辑:许炀

  有分析人士认为,今年3月开始,在成交量一路下滑、市场不断降温、购房者相对理性的情况下,只有很少的变相流入房地产的场外资金。但从今年短期消费贷增速迅猛的事实来看,房地产市场的降温似乎没能遏制“首付贷”等违规行为的继续出现。

  专家强调,如果任由消费贷进入房地产领域,不仅会严重削弱楼市调控政策的作用,还会促使资金继续转向虚拟经济领域。所以,“首付贷”影响的不只是楼市,而且事关经济金融政策的走向,事关金融“脱虚向实”目标的实现。

  因此,遏制“首付贷”乱象,合理优化房贷结构,促进房贷市场健康发展,是当下必须坚守的政策底线。

  近期,“首付贷”俨然成了个热门词汇。

  对消费者和银行来说,所谓的“首付贷”其实是一个不存在的科目,而是指假借信用贷、消费贷等为幌子,最终把贷款用在买房交首付上的一种现象。说白了,就是一种规避调控政策、变相“杠杆炒房”的违规行为,存在很大的金融风险。

  本月初,北京银监局、人民银行营业管理部、北京市住建委等有关部门接连发布通知,明确要求治理“首付贷” 乱象,重点检查信贷资金违规流入房地产市场的情况。不仅在北京,今年以来,全国各地银行因为相关违规贷款而遭到处罚的报道也屡见不鲜。

  相关统计显示,仅今年前7个月,居民新增消费性短期贷款1.06万亿元,累计同比多增7137亿元,远超去年全年的8305亿元。

  与此同时,据知情人士透露,以办理“消费贷”“经营贷”“个人信用贷”“房抵贷”等方式套取资金、充当购房首付款的现象,在市场上屡禁不止,这些行为成为金融监管部门今年以来展开风险排查和整治行动的目标之一。

  一方面是政策调控下银行房贷增速的全面下滑;另一方面是“首付贷”等不良行为的暗中搅局,将近期银行房贷业务置于一种尴尬境地。

  监管发力 乱象治理还需行业自律

  面对早已屡见不鲜的“首付贷”,监管部门历来都旗帜鲜明地进行整治。去年8月,人民银行、国家发改委、银监会、税务总局、工商总局、住建部、工信部七部门联合印发的《关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》明确规定,中介机构不得提供或与其他机构合作提供“首付贷”等违法违规的金融产品和服务。今年3月开始的房产调控,也重申了禁止“首付贷”的监管态度。

  但在利益的驱动下,继续在幕后变相提供“首付贷”的现象依然存在。在北京远郊,河北涿州、廊坊和天津武清等地,“首付10%、开发商垫资”的楼盘促销广告并不鲜见。在记者随机走访的北京市房产中介机构中,中介人员都用或隐晦或直接的方式向记者表示可以提供“首付贷”服务,“首付贷”俨然成为房产市场的潜规则。

  接受记者采访的多位专家和银行业人士认为,监管部门这一轮的行动预示着“更加严格的监管和更大的惩罚力度”。

  北京银监局、人行营管部近日联合印发的《关于开展银行个人贷款资金违规进入房地产市场情况检查的通知》,明确要求辖内的银行业金融机构针对个人经营性贷款和个人消费贷款开展自查工作,重点检查“房抵贷”等资金违规流入房地产市场的情况。银行业金融机构要详细地从“房抵贷”、贷款受托对象、借款频率、借款用途、资金流向、收入证明、借款人等多个方面开展自查,自查范围包括个人消费贷款、个人经营性贷款以及信用卡透支等。监管部门将根据各家银行业金融机构的自查情况,有针对性地开展专项检查,对于检查发现的问题,将依法依规从严处理。

  与银行业合作密切的房地产经纪人机构同样受到相关管理部门的重视。9月8日,北京市住建委发布《关于开展房地产经纪机构违规行为情况检查的通知》,要求经纪机构及从业人员就“首付贷”违法违规问题展开自查。同时,北京市住建委指出,对检查中发现的配合经纪机构违规办理贷款的银行线索,将及时移交给市银监局等金融机构管理部门。

  监管机构的种种举措都同时指向银行业的自律。通过监管机构抽查,在抽查的基础上让银行自查自报,并对违规银行给予严厉处罚,才能更好地做到防微杜渐。其中,银行业的自律对降低监管成本、防患于未然至关重要。

  屡禁不止 消费贷如何变身“首付贷”

  短期消费贷的迅猛增长早已引起监管层的关注。

  北京银监局相关负责人表示,近期北京银行业金融机构的个人经营性贷款和个人消费贷款规模快速增长,但从市场上看,个别银行发放的上述两类贷款却违规流入了房地产市场,借款人将其用于购买住房,而非个人经营或日常消费。

  “首付贷”显然已成为行业内的某种潜规则。两位有意在北京购买二手房的居民向记者表示,他们早已从各种房地产中介机构那里对“首付贷”有所了解。

  许多房地产中介机构都会给客户提供获得“首付贷”的“小常识”。记者在采访中了解到,这往往是一个“不挑明”的游戏,诀窍就在于,千万不要在办理贷款的过程中向银行提及买房或者首付的事实。然后,在贷款到账后取现,存到其他银行的银行卡上后再用来购房,这样银行就查不到贷款用途。这是一种常用的规避监管方式。

  此外,房地产中介机构还会对客户资料进行评估后再包装,主要是担保公司通过受托支付的方式,将消费贷款资金转入合作的经销商账户,从而能开具合规发票应对银行审查。这种方式较为隐蔽,在后期调查中不易被发现。

  处于“暗箱操作”幕后的个别银行机构,似乎也乐于加入这个“不挑明”的游戏。

  一位银行业人士告诉记者,在储蓄意愿强大的中国,个人消费贷还不能与有着发达而成熟的消费文化的欧美市场同日而语。因此,对于大量消费贷变身“首付贷”,其实有的商业银行也是“心知肚明”。

  监管部门也一直在用行动表明自己的态度。最新统计显示,今年以来,监管部门对此类违规行为已经开出了近2000份罚单。其中,信贷资金改变用途、违规发放个人住房贷款等违法违规行为是处罚的重点。

  脱虚向实 促进房贷业务健康发展

  从近期各大上市银行发布的中报里不难发现,去年大热的个人房贷业务已显收缩之势。以5家大型银行为例,工行、农行、中行、建行和交行个人住房贷款上半年增速分别为11.6%、11.6%、9.28%、9.50%和8.56%。其中,中行上半年个人住房贷款同比增速下降7.7个百分点,农行同比增速回落21.2个百分点。

  同时,一线城市上半年个人住房按揭贷款也全线下滑。人行营管部数据显示,6月末,北京市个人购房贷款新增额占人民币各项贷款新增额的25.6%,较2016年年末的40.3%和2017年3月末的36.2%,分别下降14.7个、10.6个百分点。人行上海总部数据显示,上半年本外币个人住房贷款新增1189.23亿元,同比少增743.54亿元;深圳上半年住户部门中长期贷款增量占上半年人民币贷款增量的比例为30.8%,较去年的52.6%降幅明显。

  专家和银行业内人士表示,个人房贷政策短期内料难松动,商业银行的信贷投放也将保持谨慎。不排除以一线城市为代表的个人房贷增速下滑进一步向二三线城市蔓延的可能。

  尽管有分析人士认为,今年3月开始,在成交量一路下滑、市场不断降温、购房者相对理性的情况下,只有很少的变相流入房地产的场外资金。但从今年短期消费贷增速迅猛的事实来看,房地产市场的降温似乎没能遏制“首付贷”等违规行为的继续出现。

  专家强调,如果任由消费贷进入房地产领域,不仅会严重削弱楼市调控政策的作用,还会促使资金继续转向虚拟经济领域。那么,实体经济的企稳复苏难度也会更大。所以,“首付贷”影响的不只是楼市,而且事关经济金融政策的走向,事关金融“脱虚向实”目标的实现。

  因此,遏制“首付贷”乱象,合理优化房贷结构,促进房贷市场健康发展,是当下必须坚守的政策底线。(见习记者 陆宇航)

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